Türkiye’de konut kira fiyatları sorunu kamuoyunun gündemindeki yerini koruyor. 2018 yılında kurda yaşanan atakla hareketlenmeye başlayan kira fiyatları, 2020 yılında pandemi ile yükselişe geçti. Rusya-Ukrayna savaşıyla birlikte talep ve yüksek enflasyon baskısı fiyatları adeta denetimden çıkardı. Son olarak zelzele bölgesinden 1 milyon insanın göç etmesi ile kira fiyatları tekrar uçuşa geçti.
Beş bin liralık kiralar 70 bin lira oldu
İstanbul’un 4 yıl evvel lüks semtlerde 5 bin civarında olan kira fiyatları 70 bin liralara kadar yükseldi. Bağcılar ve Esenyurt’ta bile kiralar 10 bin liralara kadar yükseldi. Tahlil olarak ‘Değer haritası’ yahut sıkı kontrol önerilirken geçmişte emsal sorun yaşayan ülkelerin sonuç aldığı daha radikal yaptırımlar gündeme geliyor.
-Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da konutlar kıymetine nazaran sınıflandırırken her bir kategoriye tavan fiyatı öngörüyor.
-İngiltere’de de 1988 tarihli Konut Kanunu sayesinde, hem tahliye koşulları, hem de kira artışlarına devlet denetimi sağlıyor.
Konut uzmanları, Türkiye’de uygulanabilecek model olarak ise Avusturya’yı öneriyor.
Yaşanan ağır talep nedeniyle konut fiyatları ve kiralamalarda yaşanan astronomik artış mesken sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Konut sahipleri konutlarını daha yüksek kıymetlerden kiralamak için eski kiracılarını çıkarmaya çalışıyor. Kiracılar da bütçelerine uygun kiralık daire bulmakta zorlanıyor.
Fırsatçılar tekrar hortladı
Emlak değerleme şirketi Endeksa’nın raporuna nazaran, Türkiye’de Ocak 2023 sonu prestijiyle konutların kiraları bir evvelki yıla nazaran %176.53 artış gösterdi. Ocak 2023 sonu prestijiyle konut için Türkiye genelinde en fazla kıymet kazanan vilayetler sırasıyla
Antalya, Karabük, Denizli, Hakkari, Trabzon
oldu.
Deprem felaketiyle sarsılan Türkiye’de bir tarafta eşsiz bir dayanışma örneği yaşanırken, öteki yandan ise fırsatçılar yüzlerini göstermeye devam ediyor.
Afet bölgesinden daha inançlı bölgelere yönelik göç ile aslında yıllardır artan kira fiyatlarına tekrar bir tepe yaşanıyor.
Yetkisiz emlakçılar internet siteleri üzerinden piyasayı domine etmeye çalışıyor. Buna fırsatçı konut sahipleri de eklenince zelzele felaketi sonrası pek çok kentte kiralık konut fiyatlarında yüzde 50’yi aşan, satılık konutlarda ise 50 bin liradan 600 bin liraya kadar ulaşan yükselişler görülüyor.
Dünyada uygulanan kira denetim yöntemleri
Günümüzde kira denetimi maksadıyla kullanılan en yaygın sistem olarak sınıflandırma sistemi ön plana çıkıyor. Bu usulde emsal özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanun ile belirleniyor. Bu husustaki birinci uygulamalarda kira bedeli aşikâr bir yıla nazaran sabitlenirken, daha sonraki uygulamalarda makul bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedelinin belirlenmesi aslı benimsenmiştir.
Dünya Gazetesi’nden Birol Bozkurt
‘un haberine nazaran, bu metotta taşınmazlara uygulanacak kira bedelleri sonlandırılırken, benzeri özellikli taşınmazlar bir küme olarak değerlendirildiğini söyleyebiliriz.
Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan bir kira denetimi kanunu ile taşınmaz kira bedelleri sonlandırılmıştır. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı ortasında diğer türlü bir mutabakat olmadığı sürece) her sınıfın metrekare fiyatı aşikâr oranlarda sonlandırılmıştır.
İngiltere’de Birinci Dünya Savaşından beri kira kontrolü uygulanıyor. İngiltere’de birinci dünya savaşında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen çok yükselişleri engelleyebilmek gayesiyle kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirilmiştir. Hala yürürlükte bulunan 1988 tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira artışlarını sınırlamaktadır.
İtalya’da da 1947 yılından bu yana kira denetimi uygulanmaktadır. Bu kapsamda kamu otoriteleri kiraların denetimi emeli ile sık sık kira mevzuatına müdahalede bulunmaktadırlar. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulması, bazen tüm aktüel kiraların müddetinin uzatılması, bazen de kiraya bahis taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararının uygulamasının hükümet tarafından çıkarılan kanun kararında kararname ile durdurulması formunda cereyan edebilmektedir.
Hollanda’da İkinci Dünya Savaşından bu yana uygulanan kira kontrolü siyaseti kelam mevzusudur. Bu kapsamda 1979 yılında giren Konut Kiracılığı Yasası; kirası makul bir düzeyden düşük konutlar için kiranın yılda yalnızca bir kere artırılabileceğini, bu artışın devletin belirlediği orandan daha fazla olamayacağını öngörmektedir.
Danimarka’da da İkinci Dünya Savaşından beri kira denetimleri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine nazaran uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle misyonlu bir kira denetimi ofisi bulunmaktadır. Bu ofisler tarafından belirlenen kira bedelleri çoklukla taşınmazın pazar bedelini yansıtmamaktadır.
Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile konut sahibi ortasındaki münasebetlere müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanunu’nun 3. unsuru kapsamında otoriteler; kamu faydası tarafından gerekli gördükleri durumlarda, muhakkak bireylere oturma imkanı tanımak hedefiyle mesken sahiplerine resmi buyruk verebilmektedirler. Bu kapsamda kiraya husus taşınmazların kullanımının Toplumsal Konutlar Yöneticiliği tarafından verilen buyrukla taşınmaz malikinden alınarak muhakkak bir kira bedeli karşılığında kiracılara geçirilmesi kelam konusu olabilmektedir.
Amerika Birleşik Devletlerinde de (eyaletler ortası farklılıklar görülmekle birlikte) kira denetimleri uygulanmaktadır. Bilhassa v1970’li yıllarda enflasyon oranının çok yükselmesi sonucu başlanan kira denetimleri, bugün birtakım eyaletlerde kaldırılmış ya da hafifletilmiş olsa bile hala pek çok eyalette uygulanmaya devam etmektedir. Kiraya husus taşınmazlara uygulanan bir kira tavanı bulunmaktadır. Benzeri özellikler gösteren konutlar için her yıl en geç 31 ekim tarihine kadar, temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak Kira Şurası tarafından yayınlanan “yıllık genel düzenleme” ile tekrar belirlenmektedir.
