Emlak piyasasında artan fiyatlar kiracı ve konut sahipleri ortasında gerginliklere yol açmıştı.
Devlet, kira artışlarına yüzde 25 üst hudut getirerek bir ölçü piyasanın tansiyonu düşürme yoluna gitti. Doç. Dr. Umut Yeniocak, mesken sahibi ile kiracı ortasında imzalanan kira mukavelelerine ait kıymetli açıklamalarda bulundu.
SÖZLEŞME MÜDDETİ BİTSE DE MESKEN SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARAMAZ
En çok merak edilen mevzuların başında, kontratların bitiminde mesken sahiplerinin kiracılarını konuttan çıkarıp çıkaramayacakları konusu geliyor.
Doç. Dr. Umut Yeniocak, konut ve işyeri kiralarında kontrat mühleti bittiğinde mukavelelerin bizatihi sona ermediğine dikkat çekerek, kanun gereği kontratların bir yıl uzaması sebebiyle konut sahiplerinin kiracıyı çıkaramayacaklarının altının çizdi.
Yeniocak, kiracının çıkmak istemesi halinde ise mukavele müddeti bitiminden en az 15 gün evvel mesken sahibine haber vermesi, mühletin sonunda mukaveleyi sona erdirmesi gerektiğini söyledi.
Örneğin kiracının mukavele müddeti bitmeden, yıl ortasında çıkmak istemesi durumunda ise yaklaşık 3 kira fiyatında tazminat ödemesi gerektiğini söz eden Doç. Dr. Umut Yeniocak, mesken sahiplerinin kiracıyı sebepsiz halde çıkarma hakkının ise, bir yıllık mukavelelerde sözleşme başladıktan 12 yıl sonra mümkün hâle geldiğini kaydetti ve bu hesabın formülünün de “sözleşme mühleti + 10 + 1” halinde olduğuna işaret etti.
EV SAHİBİ KİRA ARTIŞINI SERBESTÇE YAPAMAZ
Doç. Dr. Yeniocak, kira bedelinin başlangıçta belirlenmesi sırasında bir sınırlamanın olmadığını fakat, sonrasında yapılacak kira artışlarının on iki aylık ortalama TÜFE oranıyla hudutlu olduğunu belirtti.
Yeniocak, Türk Borçlar Kanunu’na getirilen süreksiz unsurla, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar TÜFE oranı daha fazla olsa bile konut kiralarında en fazla yüzde 25 artış uygulanabileceğinin de altını çizdi.
Yüzde 25’lik artış sınırlamasının yalnızca konutlar için getirildiğini de vurgulayan Doç. Dr. Umut Yeniocak, “İşyerlerinde artış oranının üst sonu TÜFE olarak uygulanmaya devam edecek. Mukavelelerde artış oranı olarak sıkça kullanılan “ÜFE/TÜFE ortalaması” ya da “TEFE/TÜFE ortalaması” formülü ise artık TÜFE’yi aştığı için geçersizdir” biçiminde belirtti.
EV SAHİPLERİ UYARLAMA DAVASI AÇABİLİRLER
Doç. Dr. Yeniocak, konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin emsal kiralar karşısında düşük kalması durumunda ise kira bedelinin yükseltilmesi için kira tespit davası açılabileceğini anlattı. Bu davaların en erken, kira başlangıç tarihinden 5 yıl sonra açılabildiğini ve dava açmak için öncesinde bir ihtar gönderme zorunluluğunun olmadığını söz eden Yeniocak, mahkemenin vereceği kira artış kararının da davanın açıldığı kira yılının başından itibaren uygulandığını hatırlattı.
5 yılı beklemek istemeyen konut sahiplerinin kira artışı için uyarlama davası açabileceklerini söyleyen Doç. Dr. Yeniocak, “Ancak bu davanın kazanılabilmesi için, kira tespit davasından farklı olarak, beklenmeyen sıra dışı gelişmelerin yaşanması sebebiyle kira bedelinin arttırılması gerektiği sav ve ispat edilmelidir” ikazında bulundu.
SATIŞ, KİRACININ SERBESTÇE ÇIKARILABİLECEĞİ MANASINA GELMEZ
Son vakitlerde kiracıların en sık maruz kaldıkları durum da meskenlerinin satışa çıkarılması. Doç. Dr. Yeniocak, konut ya da işyerinin satılması durumunda dahi kira kontratının yeni maliki de bağladığını tabir etti.
Yeniocak, “Yeni malik de eski malik üzere, “ihtiyacım var” ya da “esaslı imar değişikliği/inşaat yaptıracağım” gibi münasebetlerle kiracının çıkmasını isteyebilir. Lakin bu durumda kiracı kendi isteğiyle çıkmazsa malik bu argümanını dava açarak ispatlamak durumundadır” açıklamasını yaptı.
Mahkeme kararı olmadan kiracının zorla çıkarılamayacağını belirten Yeniocak, “Kiracı çıkmazsa yeni malik, açacağı tahliye davasını isterse eski malik üzere kontrat mühletinin bitiminde isterse satın aldığı tarihten altı ay sonra açabilir” dedi.
Yeniocak, yeni malikin, bu altı aylık imkândan yararlanabilmesi için, satın aldığı tarihten sonra bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmasının koşul olduğunu, aksi hâlde, yalnızca kontrat müddetinin bitiminde davayı açabileceğine işaret etti.
EV SAHİBİNİN ELİNDE TAHLİYE TAAHHÜDÜ VARSA, KİRACIYI ÇIKARMAK İÇİN ÖBÜR BİR ŞEYE GEREKSİNİM KALMAZ
Son olarak tahliye taahhüdü konusuna da değinen Yeniocak, şayet kiracı bu belgeyi imzalamışsa konut sahibinin taahhüt edilen tahliye tarihinde kiracının çıkmasını isteyebileceğine dikkat çekti.
Kiracı taahhüde karşın çıkmazsa mesken sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak süratlice tahliyeyi sağlayabileceğini belirtti. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için ise taahhüdün kira mukavelesinin tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerektiğini söyleyen Yeniocak, “Taahhüt edilen tarihte kiracı çıkmaz ve bir ay içinde konut sahibi dava açmazsa o taahhüt bir daha kullanılamaz. Düzenlenme tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmayan tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan konut sahibi tarafından doldurulması uygulamasını Yargıtay geçerli kabul ediyor” dedi.